家賃の値上げ交渉の正当な条件とは？

家賃の値上げ交渉についての正当な条件をおさらいします。

家賃の値上げや値下げは法的に認められた権利

家賃の値上げや値下げは借地借家法で定められている、物件オーナーの正当な権利です。
一度賃貸借契約を結んだら、契約終了まで家賃の値上げはできないということはありません。
同時に、賃借人からの家賃値下げの交渉も、法的に正当な権利です。
お互いの言い分をよく聞き、誠意をもって話し合いをおこなうことが求められます。

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家賃が相場に合わなくなった

家賃が相場と合わない条件には、おもに2つのパターンが考えられます。
ひとつは、もともとの契約で家賃が相場を下回った設定となっていた場合です。
オーナーチェンジで賃貸物件を取得した場合や、賃貸物件を相続した場合など、家賃が低めに設定されているケースがあります。
もうひとつの例は、近隣の家賃相場が上がっている場合です。

物件の周辺で開発が進んだり、賃貸物件の需要が増加した結果、同程度の築年数、間取り、駅からの距離の物件の家賃が値上がりしていることで確認できます。

固定資産税が上がった

同じく周囲の開発の進行などで評価額が上がり、固定資産税が増額することがあります。
オーナーの負担条件がもっともはっきりと確認できるのが、この増税のケースです。
増税は、固定資産税課税通知書を確認することでわかります。

家賃の値上げを交渉するリスクは？

家賃の値上げを交渉した結果、以下のようなリスクをともなうことも、考えておく必要があります。

退去者が出るリスク

賃借人は居住コストに敏感で、家賃の値上げのほか、更新時期の更新料支払いが生じた際に、退去を検討します。

また、居住期間が長い賃借人ほど、家賃の値上げに対して抵抗感があるという統計結果もあります。
このような賃借人のお気持ちに対して、納得を得たうえで家賃値上げをする必要があります。
しかし、賃借人としても引っ越しの手間やコストは重く、可能であれば今のところに住み続けたいという気持ちも持っている方が多いです。
オーナーや管理会社としても、もしも退去となったらその損害は、家賃値上げ分よりもかなり大きいものとなります。
退去によって賃借人が支払うコストは家賃の4か月から6か月分、賃貸人も同様に平均約6か月分のコストが損失となることがわかっています。
賃借人の方の立場にも寄り添いながら、双方にとって良い結論に導きましょう。
なお可能性は低いですが、一定期間家賃の値上げをおこなわないという特約を付与している場合があり、文字どおり期間中の値上げはできなくなります。
ひな形の契約書の特約事項を書き換えずに使用した場合などはあり得ますので、注意点として意識しましょう。

調停や訴訟になるリスク

調停とは、調停委員の同席のもとに専門的な知識を取り入れながら話し合いをおこなうことです。
調停を申し立てて、話し合いがうまくいかなかったときに、弁護士を依頼して訴訟という形になります。
訴訟となった場合、値上げの合理的な根拠があれば物件オーナーが勝訴するケースが多いようです。
しかし、訴訟にまでなってしまうことはオーナー、管理会社ともに、費やす時間と手間が相当な負担となります。

家賃値上げの交渉を成功させるポイントは？

それでは、どのように値上げの交渉を進めれば賃借人の理解を得られやすいのでしょうか？

値上げ交渉の手続き上のコツ

まず、値上げに際しての交渉通知は、新家賃を想定する月のひと月以上前に配達証明付きの内容証明を用いて郵送します。
内容については、あらためて口頭での説明をおこないますが、オーナーから直接おこなうことが望ましいです。
感情的にならず、賃借人の話も聞きながら、こちらの意図を正しく伝え、検討を促します。
賃借人への感謝の気持ちを示し、やむなく値上げを相談せざるを得ないこと、もしその事実があれば、ほかの賃借人の方からも同意を得ていることなどを伝えます。

極端に高額の値上げが認められにくいのは、言うまでもありません。
また、値上げに際して事前通知をしない、値上げを強要する、調停や訴訟などの法的手続き以外で値上げの合意を取るなどの行為は無効なだけでなく、違法となります。

入居者が納得できる説明

まず値上げの根拠として、近隣相場の比較資料や、新旧の固定資産税額の決定通知を準備して提示します。
金額面では「理想はこの金額だが、最低ここまでは上げたい」という交渉上の金額の幅を持ってのぞめば、理解が得られやすくなります。
また、次回の更新料を安くしたり、設備を新しくすることなど、賃借人のメリットとなる交渉材料を準備するという方法もあります。
一方的な値上げのお願いよりも、交渉という形ととることで、同意を得やすくなります。

まとめ

家賃の値上げ交渉の条件とはどのようなものか、注意点や成功ポイントについて解説しました。
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