最近はさまざまな理由から、物価の高騰が目につきますね。不動産賃貸借の家賃も、空室対策で下げるだけでなく、各種コストの上昇から値上げの折衝の必要が生じるケースもあります。

そこで今回は、家賃値上げのお知らせはどのようにおこなったら良いか、注意点や家賃管理についても解説します。家賃の値上げのお知らせをどのように進めようかとお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。

家賃値上げのお知らせは、正当な権利

家賃の値上げ、値下げは法律で認められている正当な権利です。

借地借家法での取り決めは？

賃貸人と賃借人の間のルールを定める借地借家法で「借賃増減請求権」が規定され、家賃の値上げも値下げも、物件オーナーに認められた正当な権利となっています。

逆に、たとえば賃借人の方から家賃を下げてほしいという権利も認められ、どちらのケースでも双方の合意が必要になります。

オーナーも入居者も、「一度入居したら家賃は変更できない」と思っている方も多いのですが、長期の入居で社会情勢やエリアの相場が変化することがあります。

それらの実情に合わせて、契約期間中であっても、家賃の金額を話し合って変更することが可能なのです。

家賃値上げの正当な条件とは？

とはいえ、何の理由もなくただ値上げがしたいというのでは、賃借人の合意はもちろん、調停や裁判で認められることもありません。

値上げの正当な条件に該当する例は、以下です。

・現在の家賃が相場以下だった
・近隣の家賃相場が上がった
・固定資産税などが増額された

周囲に駅や商業施設ができるなどして利便性が上がり、物件の価値が高まることがあります。

これを受けて固定資産税額が値上がりするなど、オーナーの持ち出しが増える要素が生じます。

賃借人は利便性の恩恵を受ける一方、オーナーは出費がかさみ、恩恵も受けられない状態なので、家賃を値上げさせてほしいという理由に至るのです。

家賃値上げで生じる問題点

このような誠実な説明で、賃借人の方の合意を得られれば良いですが、値上げは認められないとなった場合は、裁判所に申し出て、調停や訴訟となる場合もあります。

調停は法律の専門家を交えた話し合いの場で、当事者同士だけではうまくいかない場合でも、調停員を交えてスムーズに交渉が進む場合もあります。

訴訟では、裁判所が選定した不動産鑑定士の家賃鑑定で、値上げの正当な条件の妥当性が判断されることが多いです。

また、家賃の値上げ交渉を理由に、退去につながるケースもあり得ます。次の募集は新しい金額の家賃で募集するとしても、退去後の空室期間の損失を考えると、リスクと言わざるを得ません。

家賃値上げをうまく進める方法

しかし入居者の方も、引っ越して新しい物件を借りる方がコストがかかることの方が多いですし、手間も大変でしょう。

たとえば、次回の更新料を下げるかなくすなどの譲歩的な提案が、効果的な場合もあります。

また、インターネットの無料設備を導入すれば、入居者の方は家賃の値上げ分は吸収でき、オーナーも最終的な収益につながる場合もあるので、ひとつの対策方法でしょう。

そのほか共有部分の改修などをおこなったり、普段から管理業務に気を配って、不満が出ない状況づくりも納得のための要素です。

値上げの金額設定も、相場との差を回収するために一気に値上げすることは,正当な条件とは言えなくなるため、避けましょう。

家賃値上げのお知らせをおこなう際の注意点

では、実際に家賃値上げのお知らせをおこなう際の注意点とは、どのようなことでしょうか？

通知をおこなう時期

「ここから新家賃でお願いしたい」という時期を基準に、早めにお伝えして交渉をおこなうようにしましょう。

賃借人の方に時間がないと印象が良くないこと、万が一退去となっても、早めに募集がかけられるためです。

更新のタイミングで値上げ交渉をすると、退去につながりやすいうえ、交渉がうまくいかない場合に正規の更新が進まず、「法定更新」の手続きとなる場合があります。

その場合、家賃の値上げができない上に、更新料が入らなくなる可能性があります。

書面での通知

家賃の値上げはまず、言った言わないの問題にならないよう、書面で告知するようにしましょう。

配達証明付きの内容証明郵便を使うと、郵便物の内容、発送日、受け取った日付を証明できるため、交渉の確実なスタートとなります。

判例では、値上げの通知が相手に届いた日より、指定日からの家賃増額の効果が生じることとなっています。

口頭での通知

書面のあとで口頭で誠意を持った話をおこなうのは良いのですが、最初から口頭の場合、情報の伝達が不確かとなるうえ、双方が感情的になりやすいという問題があります。

書面の内容を補足したり、「こちらにも事情がある」という旨を言葉で伝えることは、話を進めるうえで効果があります。