しかし、家賃を下げてばかりだと、毎年の家賃収入が下がってしまい、キャッシュフローに影響してしまいます。

ローンが完済している方ならまだしも、ローン返済が続いている方にとっては、家賃の下落は歓迎できるものではありません。
そこで、家賃をアップさせるためのリフォームを、検討されているオーナーの方がいらっしゃいます。

リフォームにかかる予算は、どのくらいでしょうか。また、家賃アップを狙えるリフォームとは、どのような内容なのでしょうか。
こちらの記事では、リフォームを成功させるポイントも含めて解説していきます。

投資用不動産をリフォームする意味とは？

どんな物件でも、築年数の経過とともに徐々に建物が老朽化していきます。老朽化に伴い、資産価値が低下してしまいます。

これまでの家賃設定ではなかなか入居者が集まりにくくなってしまったり、空室になってしまったりと不動産投資に対して、負の影響を及ぼす可能性が高くなってしまうのです。

賃貸物件は、駅からの距離などの利便性が同等であれば、新しく綺麗な物件の方が入居希望者から好まれる傾向があります。

古くなってしまった投資用不動産を思い切って建て直し、資産価値が高い新築物件として貸し出す手もあります。

しかし、この方法だと新築物件を建築中の家賃収入が全く取れなくなること、かつ予算が膨大になることから、この手段には費用対効果の面で疑問符が付くところです。

この課題をクリアしてくれるのがリフォームです。新築物件よりも、低い予算で行うことが可能です。

最近は、リフォームの技術も大きく進歩しており、内装や設備を新築同等のレベルまで持っていくことができます。

リフォームを行うことによって、入居率の向上（＝空室リスクの低下）のみならず、これまでの家賃設定と比べて、多少アップさせても、きちんと入居してもらうことが出来る可能性が高まります。

リフォームを検討する時期については、一概にどのくらいとは言えません。

物件の状況に応じて、対応することになります。一つの目安としては、物件の外壁の状況です。外壁は、その物件の「顔」です。色が褪せてしまっていたり、ひびが入っていたり、金具が錆びてしまっていたりといった状況になった際には、リフォームを検討するべきだと言えるでしょう。

リフォームにかかる予算はどのくらい？

リフォームにかかる予算は、どのくらいの金額になるのでしょうか。

例として一棟アパートの主な設備にかかる相場を列記してみます。

システムキッチンが高くて、中々手を出すのに勇気がいるというオーナーさんもいらっしゃると思いますが、もし家賃が月額7万円取れる部屋が1年間空室になってしまうと、84万円の家賃を取り損なってしまうことになります。

ずっと家賃収入ゼロで入居者を待つより、思い切って80万円を先に投資して、早く入居者に入ってもらった方が、1年間でシステムキッチンの導入費用を回収できるため、長い目で見たときには、間違いなく得をすることになります。

家賃アップが狙えるリフォームとは？

全国賃貸新聞より、「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる人気設備ランキング2020」が公表されています。

トップ10は、以下の通りです。

出典：全国賃貸新聞

 

インターネットは、自分で契約すると家賃とは別途で月額約4,000円～5,000円がかかります。

インターネットが無料であれば、その分が浮くことになるので、家賃が相場より3,000円高かったとしても、抵抗は少ないと言えるでしょう。

むしろ、インターネットの分だと考えれば、割安となります。

前年から大きく順位を上げたのが「システムキッチン」や「TVモニター付きインターフォン」です。

今でこそ、この2つの設備は新築物件には当たり前に配備されていますが、築年数が20年～25年以上経過している物件では、どちらの設備もないケースが多くあります。

入居者がいるタイミングではリフォームを行うことは難しいですが、入れ替わりのタイミングで、システムキッチンやTVモニター付きインターフォンの設置を是非とも検討してみてください。

リフォームを成功させるポイントとは？

必ず「相見積もり」を取ること

リフォームを過去に何度かお願いしていて、既に信頼関係ができている業者がある方はさておき、初めてリフォームを発注するオーナーの方は、必ず複数の業者に見てもらって「相見積もり」を出してもらうようにしましょう。

リフォーム業者は、多く存在しています。1つの業者の話だけを聞いて、決めてしまうのはいけません。複数の業者を競わせることで、価格が下がるケースもあります。

リフォーム費用は、非常に高額になるため、少しでも費用を抑えることがキャッシュフローの安定に繋がります。

「費用対効果」をきちんと吟味する

リフォーム費用は、タダではありません。やればやるほど、お金が出ていきます。

かけたお金（リフォーム）に対して、最大限の効果（入居率）を出せるかどうかが、オーナーの腕の見せ所となります。

エリアによって、設備のニーズは多少異なります。

女性の1人暮らしが多く見込めるエリアであれば、「モニター付きインターフォン」や「ホームセキュリティ」がある物件が好まれるでしょう。

最近では、単身赴任の方などをターゲットにして、洗濯機や冷蔵庫、電子レンジなどの家電を配備し、家賃アップを狙っているオーナーさんもいます。

1人暮らしの方にとって、わざわざ家電を購入し退去するときに処分しなければならないのは非常に面倒です。

よって多少家賃が高くても、手間が少なくなる方にメリットを感じる方がいることを利用した家賃アップ術になります。

ぜひ、付近の競合の設備を調査してみてください。

どのリフォームを行うか、事前にしっかりと吟味することが大切です。

リノベーション済の物件を購入するのは？

既に、リノベーションをされている物件を購入する、メリットやデメリットについても簡単に触れておきたいと思います。

大きなメリットは、リノベーション代の持ち出しがないことです。

そして、既にリノベーションが完了している実際の物件を見て購入することが出来ます。

買ってから「イメージと全く異なった」ということが起こる可能性は限りなく低いと言えるでしょう。

また、すぐに入居者の募集を開始できるため、これからリノベーションをしなければならないケースと比較して、空室の期間を短く抑えることができます。

しかし、あくまでリノベーション物件は新築物件ではなく中古物件です。

柱などの老朽化やシロアリの被害、雨水の侵入などがないか等、瑕疵がないかどうかについては、慎重に見極めることが大切です。