▼空室対策にお困りですか？
ひとつの物件を長い期間にわたって管理している場合、退去する方が増加し始める場合があります。
そこで適切に対応をおこなうことで、安定した賃貸管理につながります。
そこで今回は、入居者が退去してしまう理由とはどのようなことか、防ぐ方法や費用対効果について解説します。
賃貸物件の管理に従事される方は、ぜひ参考としてください。

入居者の主な退去理由は？

まず、入居者の主な退去理由となっているのは、どのようなことでしょうか？

建物や設備に対する不満

建物や設備に関することは、これまで気づいていなかった点、あるいは新し現れてきた点について不満を持たれるケースです。
給湯や空調の設備の調子が良くない、日当りや通風、共有部分の状況など、住中に気になりだした点が退去の遠因になります。
この項目は、修繕や改善を依頼するまでもないが、不満となってしまうような点が多いと言えます。
したがって、通常管理会社やオーナーが気づきにくい点でもあります。

立地に対する不満

建物の周辺環境や利便性についての不満が退去につながる場合があります。
建物の立地が動くことはないので、これは年月の経過で物件の近隣により立地の良い場所に別の物件が増え、価値が下がっていることを指しています。
立地自体を変更はできないことから、違う手段で物件の魅力を高める検討をおこないます。

入居者や近隣の方に対する不満

同じ物件の入居者や近隣の方の迷惑行為が原因で、退去が増えるケースもあります。
深夜までの騒音や生活音、ゴミの分別や共有部分の私物占拠など、管理会社にクレームを入れないままで不満を募らせる方もおられます。
これらの状況が事前に把握できなかった場合、退去につながってしまうのです。
周囲の人に関する不満が重なると、設備や建物の老朽化以上に「物件のグレード感が下がった」と受け止める方も多いです。

家賃に対する不満

これも立地の件同様に、周囲に物件が増えたことで、競争力が求められた結果です。
コロナ禍や不景気の影響も受けて、都市部の小さい面積のワンルーム物件などは、かなり空室率が挙がっている状況もあります。
とは言っても、家賃を下げたりフリーレント期間を増やすだけでは、物件の価値を下げる負のスパイラルが懸念されます。
そこで、退去する方を減らすためのさまざまな工夫が求められます。

入居者の退去を防ぐ方法は？

つづいて、入居者の退去を防ぐ具体的な方法について見てみましょう。

まず現状把握を

退去理由を把握して、問題点をあぶり出すためには、直接訊ねてみるのが効果的です。
退去が決まった方に「退去理由となった不満はないか」を、居住中の方には「何か改善してほしいことはないか」について、アンケート調査をおこないます。
退去理由が就職や結婚など入居者の都合であっても、何かしらの改善点を聞き出せるものです。
予算的にすぐに改善が難しい点でも、計画的な対処が可能になります。

家賃や諸費用の不満解消

現在の入居者の退去を食い止めるという観点では、契約更新の時期がひとつのポイントとなります。
契約更新の意思確認の際に、更新してくださった方には更新料を値引きか廃止したり、更新特典を用意するなどの施策をおこなうケースが増えています。
新規募集の際の家賃設定は、近隣相場の変化を確認検討のうえ、オーナーと情報共有、話し合いをおこない、実情に近い家賃にするのもひとつの手段です。
逆に値下げをおこなわないで、下記のような別の施策を取ることもできます。

建物や設備への不満解消

アンケートなどで確認できた不満点をもとに、建物や設備の改修をおこないます。
改修と言っても、網戸の張り換えや砂利を敷く、共有部分の電灯を増設するなどの簡単な内容が効果を上げることもあります。
新規募集対策となりますが、面積が狭めの物件では、テレワークスペースの不足を解消するために仕切りを設けて机を入れただけで、すぐ成約した例があります。
また、マンション型の光インターネット工事は費用も安くなって、オーナーの収益につながるだけでなく、入居者の方の利用価値も高いです。
このほかペット可にしたり、自転車やバイクの置場の増設、簡易的なオートロックやモニター付きインターホンをつけるなどの施策が効果を上げた例があります。

物件周辺でのトラブルを減らすためには、入居者の方との日頃からのコミュニケーションをとおして、不満やクレームなどを収集します。
退去など、傷が大きくならないうちに迅速な対処をすることで、管理会社としても、結果的に大きな稼働を取られずに済むというメリットもあります。
また、入居時の審査は収入や勤続年数などの属性面だけでなく、どのような方かを確認することで、住環境の質の向上をはかりましょう。
入居が決まった方には、住まいのしおりを配布して、居住中のマナーについて情報共有をしておくことも、トラブル防止につながります。

入居者の退去対策の費用対効果を考える

予算をかけても退去者を減らす効果が上がらないなどで、収支が悪化しては本末転倒です。

空室こそが最大のリスク

一度空室となって、それを埋めるまでの損失は、平均して家賃の6か月分と言われています。
つまり家賃8万円の場合は、入居が続いた場合に比べて50万円近くを失うこととなる計算です。
何も施策をおこなわないで予算もかけないかわりに、退去は進んでしまうことを考えると、なにかおこなった方が損失は少なくて済むと言えるでしょう。